同居していた住宅について、離婚時にまだ住宅ローンが残っていた場合、法的な手順を踏んで適切な財産分与を行う必要があります。
ここでは、離婚時にまだ住宅ローンが残っていた場合、その住宅をどのようにして分割するか、手続き方法等について解説します。
結婚後に組んだ住宅ローンも購入した住宅も財産分与の対象
まだ返済中の住宅ローンが残る住宅の場合、以下の手順で財産分与を進めます。
住宅ローンの残債を確認する
住宅金融公庫や取引銀行等に確認すれば、正確な残額を把握することができます。
不動産会社に住宅の査定を依頼する
住宅の価値について、不動産会社に査定してもらいます。
数社から見積もりを取れば平均的な金額を求めやすくなります。
よりしっかりした査定額が必要な場合、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。
アンダーローンかオーバーローンかを確認する
現時点で住宅を販売した場合の価格と住宅ローンの残額を比較し、どちらの数字が上回るかを確認します。
住宅の価格の方が高い場合、ローン残額が下回るためアンダーローンの状態であることがわかります。
逆に、住宅の価格よりもローン残額の方が上回る場合、オーバーローンの状態であると判断します。
アンダーローンとオーバーローンにより異なる財産分与方法
住宅の販売価格と住宅ローン残額とを比較した時にどちらが上回るかで、財産分与の手順は変わってきます。
アンダーローンの場合
すでに、住宅の売却価格を下回るほど住宅ローンの返済が進んでいる状態ですから、住宅を売却し、その利益で残債を支払った残りの金額を夫婦で分け合うことになります。
住宅を売却しない場合は、家の所有権や返済実行者、家を分与されるのが夫婦のどちらになるのか、家を分与されない方はどのように財産分与を受けるか等を話し合って決める必要があります。
問題が複雑であることや、夫婦が感情的になりこじれないよう、弁護士に依頼して交渉し財産分与を進めるケースも多くみられます。
オーバーローンの場合
家の売却益よりも住宅ローン残高の方が上回る場合、住宅を売却してもローンは依然として残ります。
このようなときに売却を選択すれば、残るローンをどう分担するかを話し合わなければなりません。
金融機関とよく話し合って抵当権を抹消してもらい、その上で市場における任意売却を行うのが無難でしょう。
他方売却せず、夫婦のどちらかが居住し続ける場合は、ローンの負担をどちらがするのかを決めなければなりません。
自分名義の住宅に配偶者が居住する場合
例えば、夫名義の家に妻が住み、その住宅ローンは夫が支払い続ける場合は、夫が順調に住宅ローンの返済を続けてくれることが安定した生活の前提となります。
また、アンダーローン状態であれば、仮に売却した場合に利益が生じることから、売却益からローン残高を引いた利益分について、その2分の1を夫に渡す必要があります。
一方、住宅の名義もローン返済も夫名義のままにする場合、所有権も支払者も夫になるため、妻としては余計な心配をする必要がなくなります。
ただし、先ほどと同様に、夫が順調にローン返済を継続することを前提として生活の安定がもたらされる点に注意しましょう。
このようなリスクを少しでも回避するために、妻が夫に対して家賃を支払う方法もあります。
家に妻が住み続けることになり、名義も返済者も妻にするという場合、取引銀行に事情説明を行い、妻の収入等を申告し銀行から許可を得る必要があります。
銀行がこれを認めれば変更が可能となり、以降の支払いは妻が実行することになります。
なお、アンダーローンの住宅である場合は、売却した場合の利益から住宅ローン残高を差し引き、残った分について2分の1相当額を夫に支払うことになる可能性があります。
これは逆の場合も同様で、夫が自分名義の住宅に居住し支払いも自分で行う場合、住宅がアンダーローンの状態であれば、実質利益の2分の1相当を妻に支払う必要が出てきます。
